So sanieren wir im Stockwerkeigentum

Ein Geländer reparieren, eine Tür ersetzen – im Alltag einer Immobilie fallen immer wieder kleinere Arbeiten an. Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Bewirtschafterin oder der Bewirtschafter dafür verantwortlich, dass diese direkt erledigt werden. Wird allerdings das Dach baufällig oder muss die Heizung ersetzt werden, handelt es sich um grössere Sanierungsprojekte – ein Fall für das Baumanagement.

Bei Dr.Meyer können wir auf ein kompetentes Baumanagement im Haus zurückgreifen. Bei den Kolleginnen und Kollegen wissen wir einerseits, woran wir sind. Sie bündeln Erfahrung in Bauprojekten aller Grösse und vor allem beim immer wichtigeren Thema Heizungstechnik. Andererseits bedeutet eine In-house-Dienstleistung kürzere Wege. Das bringt einen Effizienzvorteil, von dem die Bauprojekte und damit unsere Kundinnen und Kunden profitieren.

Haben wir bei der Bewirtschaftung einen Sanierungsbedarf festgestellt, welcher grösseres bauliches Fachwissen erfordert, offeriert unser Baumangement ihre Leistungen für die Begleitung des Bauvorhabens. Wird der Auftrag durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft erteilt, kümmert sich unser Baumanagement um das Einholen und Vergleichen verschiedener Unternehmerofferten. So stellen wir sicher, dass die eingeholten Offerten vergleichbar sind – was reine Bewirtschaftungsteams so oft nicht gewährleisten oder beurteilen können. Mit all diesen Offerten ausgestattet, gehen wir an die nächste Stockwerkeigentümerversammlung, welche danach über die Ausführung der Sanierungsmassnahmen entscheidet.

Der Punkt oben zeigt: Stockwerkeigentümergemeinschaften haben einen eigenen Rhythmus. Und der ist langsamer als bei anderen Rechtsformen. Deshalb ist es die Aufgabe von uns Bewirtschafterinnen und Bewirtschaftern, Sanierungen frühzeitig zu erkennen und zu planen. Dafür müssen wir natürlich die Liegenschaften gut kennen, um nicht überrascht zu werden.

Trotzdem kann es passieren, dass eine Sanierung drängt und die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht mehr lange zuwarten möchten, bis sie den Auftrag vergeben. In diesem Fall ist es immer auch möglich, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung durchzuführen. Das ist jedoch mit einem gewissen Mehraufwand verbunden, sollte also nur ausnahmsweise geschehen.

Umgekehrt kann es auch vorkommen, dass eigentlich notwendige Sanierungsprojekte an einer Stockwerkeigentümerversammlung nicht bewilligt werden. Die Gründe sind vielfältig; oft wird schlicht die Notwendigkeit nicht gesehen. Das kann schlagartig ändern, wenn sich der Ausfall einer Installation abzeichnet. Liftsanierungen brauchen beispielsweise Vorlauf. Fehlt dieser und der Lift fällt aus, kann es durchaus sechs Monate dauern, bis ein neuer Lift vorhanden ist. Wird dieser Umstand den Bewohnern in den oberen Stockwerken bewusst, ist die Mehrheit an der Stockwerkeigentümerversammlung rasch erlangt – einfach erst ein Jahr später.

Lift oder Heizung sind Beispiele für Sanierungsprojekte von Anlagen. Hier ist es für uns wichtig, den richtigen Zeitpunkt zu finden. Sind wir zu spät, droht der beschriebene Ausfall mit unangenehmen Konsequenzen. Sind wir zu früh, ersetzen wir unter Umständen intakte Anlagen und belasten den Erneuerungsfonds unnötig. Manchmal geben auch äussere Entwicklungen den Takt an: Kommt etwa ein Fernwärmeausbau ins Quartier, kann es Sinn machen, die Heizung schon vor dem Ende ihrer Lebensdauer zu ersetzen.

Ein weiteres wichtiges Stichwort ist oben bereits gefallen: der Erneuerungsfonds. Sanierungen werden aus diesem Fonds bezahlt, weshalb er immer entsprechend geäufnet sein muss. Es ist unsere Aufgabe, die Beiträge dafür entsprechend zu planen und  die Einlage in den Erneuerungsfonds anhand des Budgets an der Versammlung genehmigen zu lassen.

Gerade bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, die in Neubauten einziehen, kommt die Frage auf, ob man nicht auch weniger oder gar nichts in den Erneuerungsfonds einzahlen könne. Da passiere ja so schnell nichts. Diese Argumentation ist gefährlich. Denn Sanierungen können teuer sein. Hat man zu spät angefangen, den Fonds zu äufnen, zahlen die Eigentümerinnen und Eigentümer direkt. Und wenn sie es nicht können, droht unter Umständen der Verkauf.

Für eine vorausschauende und professionelle Sanierungsstrategie bei Stockwerkeigentümergemeinschaften spricht mehreres. Einerseits bewohnen sie so eine Immobilie, die gut in Schuss ist. Andererseits hat sie einen hohen Wiederverkaufswert. Und Geld im Erneuerungsfonds, das noch nicht für Sanierungen ausgegeben wurde, kann beim Verkauf auf den Preis aufgeschlagen werden. Sanieren lohnt sich also.