Profitiert eine Verwaltung von steigenden Mietzinsen?
Der Mietzins steht immer wieder im Fokus, vor allem bei Wohnimmobilien. Und vor allem dann, wenn er steigt. Zeit, mit ein paar Missverständnissen aufzuräumen.
Im Alltag einer Immobiliensachbearbeiterin ist es unvermeidlich, hin und wieder die Mieterschaft über einen gestiegenen Mietzins zu informieren. Ebenso unvermeidlich sind die Rückmeldungen, die darauf folgen. Neben Unverständnis schwingt manchmal der Vorwurf mit, als Immobilienverwaltung würden wir von den gestiegenen Mietzinsen profitieren. Obwohl ich den Unmut nachvollziehen kann – wie viele meiner Kolleginnen und Kollegen wohne auch ich zur Miete –, will ich auf dieses Missverständnis kurz eingehen.
Viele Aufgaben in der Immobilienverwaltung
Zur Verwaltung von Gewerbe- und Wohnimmobilien gehört eine Vielzahl von Aufgaben. Da ist erstens die Mietverwaltung, also die Ausschreibung von freigewordenen Mietobjekten oder das Ausstellen von Mietverträgen. Zweitens gibt es Mieterinnen und Mieter zu betreuen, also nicht nur auf oben beschriebene Rückmeldungen zu antworten, sondern auch Konflikte zu schlichten oder ganz einfache Anliegen rund um Wohnung und Haus zu bearbeiten. Drittens ist die Instandhaltung der Immobilie unsere Aufgabe, samt Organisation von einfachen Wartungsarbeiten, aber auch der langfristigen Sanierungsplanung. Viertens ist die Buchhaltung inklusive Nebenkostenabrechnung und Inkasso eine zeitintensive Aufgabe, und fünftens sind wir dafür verantwortlich, dass alle rechtlichen Vorgaben rund um die uns anvertrauten Immobilien eingehalten werden.
Fremdkosten und der Referenzzinssatz
Die Liste oben liesse sich beliebig detaillierter machen. Sie zeigt auch, dass unsere Arbeit viele Fremdkosten beinhaltet. Steigende Mietzinsen sind durch einen gestiegenen Referenzzinssatz bedingt, der 2008 als Grundlage für die hypothekarische Mietzinsanpassungen eingeführt wurde. Für andere Mietzinserhöhungen gibt das Mietrecht in der Schweiz nur wenig Spielraum. Der Referenzzinssatz ist übrigens nicht zu verwechseln mit dem Leitzins, auch das eine Rückmeldung, die meine Kolleginnen und Kollegen und ich oft beantworten.
Teuerung betrifft alle Märkte
Steigende Hypothekarzinsen gehen mit der Teuerung einher, die auch unsere Verwaltungskosten betreffen. Wenn die Mietzinsen teuerungsbedingt steigen, werden gleichzeitig andere Dinge auch teurer. Doch anders als zum Beispiel Prämien für eine Versicherung, die sich vergleichsweise unkompliziert wechseln lässt, reden wir hier von Immobilien. Gerade auf dem Wohnungsmarkt ist das Angebot vielerorts so knapp, dass ein Wechsel oft nicht möglich ist. Und davon abgesehen ist ein Umzug natürlich mit vielen Unannehmlichkeiten verbunden.
Damit der Mietzins nicht existenzbedrohend wird
Wichtig ist deshalb, dass der Mietzins von Anfang an nur einen Anteil an den Ausgaben eines Haushalts ausmacht, der sich beherrschen lässt. Eine Faustregel besagt, die Wohnungsmiete sollte maximal ein Drittel des Einkommens betragen. Wir bei Dr.Meyer achten bei Neu- und Wiedervermietungen darauf, diesen Wert deutlich zu unterschreiten. Natürlich sollen bei besonders günstigen Wohnungen auch nicht Personen zum Zuge kommen, die ein sehr hohes Einkommen haben und so den Mietmarkt verzerren würden. Als Immobilienverwaltung sind wir uns der sozialen Verantwortung durchaus bewusst. So versuchen wir zu verhindern, dass Mietzinserhöhungen die Mieterinnen und Mieter vor existenzielle Probleme stellen. Sie sind zwar unangenehm, aber vermittelbar.
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