Erst sanieren, dann verkaufen? Darum besser nicht.

Im Leben eines Immobilienverkäufers gibt es Fragen, die man stets aufs Neue erklären muss. Zum Beispiel: «Warum hat man das denn nicht vorher saniert?» Manche Immobilie auf dem Markt ist in einem schlechten Zustand. Dafür gibt es Gründe, etwa, dass die ehemaligen Eigentümerinnen und Eigentümer keine anderen Ansprüche ans Wohnen hatten. Oder, dass sie schlicht nicht die Mittel für eine Sanierung hatten.

Und dies ist auch in der Regel der Grund, warum sich die Immobilie beim Verkauf so präsentiert, wie sie es eben tut. Ein weiterer Grund, den wir bei Dr.Meyer vertreten, ist Ehrlichkeit: Es wäre ein Leichtes, einer solchen Immobilie noch einen neuen Anstrich zu geben oder die Böden neu zu verlegen. Doch der wirkliche Renovationsbedarf ist oft grösser, und wir wollen das nicht kaschieren oder uns bei Besichtigungen den Vorwurf anhören, es zu tun.

Selbstverständlich gibt es auch Situationen, in denen eine Sanierung vor dem Verkauf Sinn ergibt. Offensichtliche Schäden an einer ansonsten intakten Immobilie gehören dazu. Oder bauliche Mängel, bei denen einzelne Komponenten wie Handläufe oder Geländer nicht mehr aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen. Zwar geht die Verantwortung mit Übertragung von Schaden und Nutzen an die Käuferpartei, aber die Diskussionen, die folgen können, sind dennoch für alle unangenehm. Weiter gibt es Fälle, wo tatsächlich ein optisches Manko den Verkaufserfolg beeinträchtigt. Ein abgenutzter Spannteppich wird besser entfernt. Aber, und das ist ein wichtiger Punkt: Es kommt kein neuer Teppich hinein.

Wann auch immer Verkäuferinnen und Verkäufer in spe ihre Immobilie vor dem Verkauf noch ganz oder als Teilbereich sanieren, gehen sie ein finanzielles Risiko ein. Der Parkettboden, von dem man so überzeugt war, gefällt der Käuferpartei womöglich nicht. Entsprechend akzeptiert sie die Änderung nicht als wertsteigernd, und man bleibt auf den Investitionen sitzen. Gleiches gilt auch für andere bauliche Veränderungen, und sogar für Asbestsanierungen. Wir bei Dr.Meyer weisen bei Immobilien aus der betreffenden Generation auf das Risiko der Asbestbelastung hin. Die Prüfung und allfällige Altlastensanierung liegt aber in der Kompetenz der Käuferin oder des Käufers.

Eine Möglichkeit, beim Verkauf mehr aus einer Immobilie herauszuholen, die nicht mehr zeitgemäss ist, ist eine Potenzialstudie. Gemeinsam mit einem Architekturbüro zeigen wir mögliche neue Aufteilungen und Erweiterungen auf. Diese Leistung erwirbt die Käuferin oder der Käufer quasi mit, kann aber selbst entscheiden, die Planung dann umzusetzen oder nicht. Der Vorteil aus Verkaufssicht ist klar: Man erschliesst unter Umständen neue Interessentenkreise. Wenn ein grosses Einfamilienhaus nach Umbau zu einem Mehrfamilien- oder Generationenhaus werden könnte, lässt sich dies beim Verkauf auch sagen und so ein Publikum ansprechen, das dies auch sucht.

Ein weiterer Weg, den wir bei Dr.Meyer inzwischen standardmässig anbieten, ist das so genannte virtuelle Sanieren. Oft stimmt schlicht der Farbton der Räumlichkeiten nicht, oder es fehlt die Möblierung, um sich als potenzielle Käuferpartei das neue Zuhause vorstellen zu können. Genau diese Lücke füllt die virtuelle Sanierung, bei dem Computerbilder die sanierte Immobilie simulieren. Seit wir dieses digitale Tool nutzen, spüren wir klar eine grössere Nachfrage – auf dem Verkaufs- wie auf dem Mietmarkt.

Als Fazit lässt sich also sagen: Vor dem Verkauf zu sanieren, ist nur in wenigen Fällen wirklich sinnvoll. Heute gibt es smartere und vor allem kostengünstigere Lösungen.