Bewertung: Fingerspitzengefühl inbegriffen.
Immobilienbewertungen gibt es heute online. Oder von Expertinnen wie Dalia Finger-Fritz, bei Dr.Meyer für Bewertung, Vermarktung und Verkauf zuständig. Im Gespräch erklärt sie, was ihre Arbeit ausmacht – und wie sie sich von Onlineangeboten unterscheidet.
Dalia Finger-Fritz, dieses Gespräch soll mit Unwissen rund um Immobilienbewertungen aufräumen. Wieso gibt es dieses Unwissen?
Ich führe das auf das Aufkommen der Onlinebewertungen zurück. Wobei ich vorausschicken möchte, dass ich nicht per se gegen diese Angebote bin. Mit wenigen Klicks erhält man einen ersten Schätzwert für die eigene Immobilie. Allerdings machen diese sogenannten hedonischen Analysen viele sehr allgemeine Annahmen und gehen nicht auf die spezifische Situation der Immobilie ein. Dies kann nur eine Bewertung von Spezialistinnen und Spezialisten bieten. Gerade da viele Eigentümerinnen und Eigentümer aufgrund einschneidender Ereignisse ihre Immobilie schätzen, rate ich zu sorgfältiger Arbeit. Erst recht, wenn nach der Bewertung ein Verkauf folgen soll. Sonst erzielt man aus der Not heraus einen zu tiefen Preis – ein Fehler, der sich nicht wieder korrigieren lässt.
Welche Ereignisse führen denn dazu, die eigene Immobilie schätzen zu wollen?
Das können als Beispiel Todesfälle oder Scheidungen sein, nach denen eine Partei alleine die Immobilie nicht mehr tragen kann oder schlicht nicht mehr darin wohnen will. Manchmal ist es auch ein Übertrag im Rahmen eines Generationenwechsels. Oder die Bank verlangt eine Schätzung, um für einen Anbau oder Umbau eine Fremdfinanzierung zu gewähren. Aber egal, welchen Grund unsere Kundinnen und Kunden dafür haben, ihre Immobilie bewerten zu lassen – ein feinfühliger Umgang ist für mich selbstverständlich.
Was steht denn am Beginn einer Bewertung?
Zunächst fragen wir von den Kundinnen und Kunden zahlreiche Dokumente ab. Grundbuchauszug und die Datenauskunft der Gebäudeversicherung sind zwingend, Pläne und Angabe zur Art des Objekts . Auch ein Zonen- und Situationsplan ist wichtig, ebenso Angaben über getätigte Investitionen wie ein erfolgter Heizungsersatz oder Renovationen sind wertbeeinflussende Faktoren. Manche Informationen erhalten wir direkt am Besichtigungstermin oder vorgängig per Post oder E-Mail. Falls nirgends Pläne vorhanden sind, nehmen wir auch Massaufnahmen vor Ort auf.
Um den Besichtigungstermin kommt man für eine Bewertung nicht herum?
Für eine fundierte Bewertung ist eine Besichtigung wichtig und von Vorteil. Hier ist einer der Unterschiede zur Onlinebewertung. Eine Onlinebewertung kann für die Eigentümerinnen und Eigentümer den Zustand der Bausubstanz, mögliche Mängel oder Sicherheitsrisiken unmöglich selbst einschätzen. Bei Dr.Meyer haben wir die Erfahrung und Fachkenntnis – bei mir ist es beispielsweise die Berufserfahrung als Architektin –, um sehr viele Faktoren zu erkennen, die den Wert positiv wie negativ beeinflussen können.
Wie gross ist der Zeitaufwand bei einem Besichtigungstermin?
Allgemein hält er sich für die Eigentümerinnen und Eigentümer in Grenzen. Beim Einfamilienhaus reicht oft eine Stunde, bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien etwas mehr. Natürlich gibt es Sonderfälle: wie Schlössern, Restaurants oder Kinos. Am Besichtigungstermin werden mit Zustimmung der Eigentümerschaft Fotos der Räumlichkeiten und Bausubstanz aufgenommen, ebenfalls werden Notizen gemacht. Die meisten Immobilien lassen sich effizient und sorgfältig begutachten – Erfahrung vorausgesetzt.
Damit ist die Arbeit aber nicht getan?
Nein, für uns in der Bewertung steht danach noch einiges an Recherche an. Wir nutzen spezifische Tools, aber auch öffentliche Quellen im Internet, um das Bewertungsdossier einer Immobilie zu komplettieren.
Was finden Kundinnen und Kunden im Anschluss in Ihrem Bewertungsdossier?
Einerseits einen fundierten Schätzpreis für das entsprechende Marktsegment. Wir liefern also keine Liebhaberpreise, sondern das, was zum betreffenden Zeitpunkt am Markt erzielt werden kann. Andererseits gibt eine Bewertung umfassende Auskunft über das Objekt.
Damit könnte man seine Immobilie im Anschluss auch selbst verkaufen?
Das ist möglich, ja. Der Aufwand für den gesamten Verkaufsprozess unterschätzen jedoch viele Eigentümerinnen und Eigentümer. Zudem ist heute vieles deutlich unverbindlicher geworden, womit die Verkäuferschaft in den meisten Fällen nicht rechnet. Das Bewertungsdossier gibt aber einer Interessentin oder einem Interessenten alle Informationen an die Hand, um auch kritischen Käuferinnen und Käufern alle Fragen beantworten zu können. Eine Liegenschaftsbewertung ist jedoch keine Verkaufsdokumentation.
Eine andere Möglichkeit ist der Verkauf durch Dr.Meyer.
Korrekt, auch das nutzen zahlreiche Kundinnen und Kunden. In diesem Fall übernehmen wir sämtliche mit dem Verkauf zusammenhängende Aufwände. Die Kundinnen und Kunden erhalten damit ein Sorglos-Paket und können sich in den allermeisten Fällen über einen baldigen Verkaufsabschluss ohne jeglichen Stress freuen.
Nicht immer folgt auf eine Bewertung aber ein Verkauf.
Ja, in manchen Fällen geht es für die Eigentümerin oder den Eigentümer wie gesagt um eine interne Werteinschätzung einer baulichen Veränderung der Immobilie, oder es soll das Potenzial der Renditesteigerung durch eine Renovation abgeschätzt werden. Weiter besteht auch der Fall, ein Abbruchobjekt zu begutachten, und wir schätzen den Wert des Baulandes anhand des möglichen Baupotenzials. Wichtig ist, uns frühzeitig über die Pläne und Erwartungen zu informieren, die mit der Immobilie verbunden sind. Denn Bewertungen sind nicht nur ein technischer Prozess, sondern erfordern auch eine offene Kommunikation. Dann überzeugt auch das Ergebnis.
Danke für das Gespräch.
